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大同市物业管理条例
作者:管理员    发布于:2011-10-11 09:37:22    文字:【】【】【

大同市物业管理条例

(2006年6月23日大同市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过

2006年8月4日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准

2011年8月9日大同市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订

2011年9月23日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)

山西省人民代表大会常务委员会关于批准《大同市物业管理条例》的决定

(2011年9月23日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)

 

  山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议审议了大同市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2011年8月9日通过的《大同市物业管理条例》,决定予以批准。

  大同市人民代表大会常务委员会公告

  大同市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议审议通过的《大同市物业管理条例》,已经山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2011年9月23日批准,现予公布。

  大同市人民代表大会常务委员会

  2011年9月26日

  第一章 总则

  第一条 为了维护物业管理各方的合法权益,规范物业管理活动,根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

  鼓励机关、企事业单位和其他组织推行物业管理。

  第四条 市人民政府物业管理主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。

  县、区人民政府物业管理主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

  公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责,协同做好物业管理工作。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第五条 业主在物业管理活动中的权利和义务依照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

  物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定应当承担责任,相关业主应当承担连带责任。

  第六条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  第七条 物业管理区域按照下列规定进行具体划分:

  (一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

  (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

  (三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

  (四)不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

  第八条 物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,应当成立业主大会。

  符合前款条件的,建设单位应当及时书面报告物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告三十日内,组织成立业主大会筹备组。

  第九条 业主大会筹备组由五至七人组成。组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任,成员由建设单位代表一人,由业主推选产生的业主代表若干人组成。

  业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

  建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,为筹备工作提供一切便利条件。

  第十条 业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议程;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份,制作业主名册,确定业主在业主大会会议上的投票权数;

  (四)拟定业主委员会选举办法,提出业主委员会委员候选人名单;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(四)项的内容在物业管理区域内公示。

  第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。

  业主委员会选举产生之日起七日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交业主名册等有关资料,其职责自行终止。

  业主大会筹备组工作所需经费,由建设单位承担。

  第十二条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十三条 业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  业主委员会不履行召集义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会会议。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将有关事项公告,通知全体业主,同时告知相关街道办事处、乡镇人民政府。

  第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会。

  业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例规定的其他事项,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布。

  第十六条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的权利和义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十七条 业主委员会对业主大会负责,依法履行下列职责:

  (一)召集和主持业主大会,报告物业管理年度工作;

  (二)代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

  (三)监督物业服务企业履行物业服务合同,协助物业服务企业开展物业服务;

  (四)及时了解业主、使用人的意见和建议,协调业主与物业服务企业的关系;

  (五)监督业主、使用人履行管理规约;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  第十八条 业主委员会根据物业管理区域的规模可由主任、副主任、委员五至九名组成,人数为单数。业主委员会委员应当由业主担任,任期为三至五年,可以连选连任。

  业主委员会委员实行差额选举,差额比例不得低于五分之一。业主委员会主任、副主任由当选的业主委员会委员从业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会任期届满六十日内,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举。

  业主委员会名单应当在物业管理区域内公告。

  第十九条  业主委员会应当自选举产生三十日内,持下列资料向所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)业主大会成立的情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会成员的基本情况。

  第二十条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数以上同意。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议决定,其委员职务终止:

  (一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

  (二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

  (四)被判处刑罚的;

  (五)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)收受物业服务企业或者物业管理利害关系人财物的;

  (八)承揽本物业管理区域物业服务企业业务的。

  第二十二条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

  第三章 物业的前期管理与移交

  第二十四条  在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业的前期管理;投标人少于三个或者物业建筑总面积小于五万平方米的,经物业所在地县、区物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十五条  由建设单位招标选聘物业服务企业的,应当签订前期物业服务合同,并向物业所在地县、区物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。前期物业服务合同应当包括双方的权利和义务,物业的基本情况,服务事项、质量和费用,计费方式和收费起始时间,合同期限、合同解除条件和违约责任等内容。

  前期物业服务合同期限未满,但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同签定生效的,前期物业服务合同自行终止。

  第二十六条 建设单位应当在销售物业前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内,报物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十七条 建设单位应当自物业竣工验收备案之日起三十日内与选聘的前期物业服务企业办理物业管理交接查验手续;分期建设的物业,建设单位应当与物业服务企业或者业主、业主委员会,分期办理已竣工验收备案的物业的交接查验手续。

  物业服务企业承接物业时,应当严格按照国家有关规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。查验中发现的问题,应当进行记录并书面告知建设单位,由建设单位负责处置。

  第二十八条 在办理交接查验手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业移交明细表;

  (二)物业规划图、竣工总平面图;

  (三)单体建筑、结构、设备竣工图;

  (四)共用配套设施、地下管网工程竣工图;

  (五)设施设备的安装、使用和维护保养说明书、电路示意图等技术资料;

  (六)物业及配套设施的产权清单;

  (七)经审核验收的物业管理用房资料;

  (八)环保、绿化等相关工程的综合验收资料;

  (九)物业质量保修文件和物业使用说明书;

  (十)物业管理所必需的其他资料。

  第二十九条 尚未出售或者已出售但尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

  第三十条  新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房(包括业主委员会工作用房):

  (一)物业建筑总面积三十万平方米以下的,按物业建筑总面积的千分之三提供,超过三十万平方米以上的部分,按物业建筑总面积的千分之一提供;

  (二)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

  物业管理用房属于全体业主共有,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

  第四章 物业管理服务

  第三十一条 物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得执业资格证书。

  物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的执业资格证书。

  第三十二条 业主委员会应当与被选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括下列主要内容:

  (一)物业的基本情况;

  (二)委托方和受托方的权利义务;

  (三)物业管理服务事项和服务标准要求;

  (四)物业管理服务费的标准和收取办法;

  (五)物业的养护和维修要求;

  (六)合同的期限、变更和解除;

  (七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

  (八)违约责任及解决纠纷的途径;

  (九)专项维修资金的管理使用;

  (十)物业管理用房。

  物业服务合同可以约定,物业服务企业进驻物业小区前,向业主委员会交纳不少于年收费三分之一的履约保证金。物业服务企业如有违约,相关费用从其履约保证金中列支。

  物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三十三条  物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定,制定相关工作制度;

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